Quelles questions posés à un agent immobilier ?

Introduction :

Ca y est vous avez votre agent immobilier au téléphone, et après plusieurs prises de
rendez-vous et de visites, vous souhaitez en savoir plus sur les biens qui vous semblent intéressants.
Oui, mais votre intérêt n’est pas de laisser parler et de lui laisser vous vendre n’importe quel bien pour
n’importe quel prix, mais de lui poser les questions les plus pertinentes pour qu’il vous prenne au
sérieux, et qu’ensemble vous puissez convenir d’une vente favorable pour vous, en ayant pesé
raisonnablement le pour et le contre.

I°) La partie chiffre

1°) Montant du loyé actuel ou potentiel

Votre objectif c’est la location de votre bien à des particuliers ?
Inutile de vous rappeler que si vous souhaitez rentrer dans vos frais et générer un cash flow positif, assurez-vous que les anciens propriétaires loués ce logement au montant nécessaire pour atteindre
vos objectifs.

Une école se construit, le quartier se dynamise, des travaux d’infrastructure se développe près de votre
bien ?
Ce sont autant d’éléments à surveiller de près qui peuvent faire monter la côte de vos potentiels
loyers à venir. 

2°) Montant de la Taxe foncière

Le centre des impôts foncier de votre ville peut vous aider à obtenir une estimation de la taxe
foncière. D’ailleurs, avant tout engagement d’achat, vous pouvez obtenir des informations précises
sur le bien immobilier.
En effet, selon les villes, la taxe foncière peut représenter deux mensualités de crédit supplémentaire
par an. Donc, c’est à surveiller de près.

3°) Type d’appartement et surface

Loft, duplex, studio, colocation ? Renseignez-vous auprès de votre agent immobilier pour connaître le
type d’appartement que vous allez acheter. Si vous êtes père de famille de deux enfants, des chambres
seront nécessaires par exemple. À chaque style de vie, un logement qui convient.
Concernant la surface, demandez-lui la “superficie privative loi Carrez” celle-ci doit correspondre à la
surface de plancher de la construction, moins les gaines, les marches d’escaliers, cloisons, mur occupant
de la surface, et superficie dont la hauteur sous plafond n’excède pas 1,80 m.
Bref, la “réelle surface de vie exploitable“.

4°) Charge de copropriété

En province, la moyenne des charges de copropriété s’élève à environ 25€ / m².
Cependant, selon la ville et le type d’immeuble cela peut varier, présence ou absence d’ascenseur,
entretien d’un chauffage collectif, entretien des communs etc . Tous ces points de détail sont à analyser
sérieusement avec votre agent immobilier.

II°) La partie travaux

1°) L’état de la toiture

Lors de la visite de votre bien, un des éléments de santé primordial est son toit.
Attention aux malfaçons, aux trous bouchés de manière non professionnelle etc.
Prenez garde aux tuiles cassées, si ces dernières sont couvertes de mousse alors l’intervention d’un
technicien cordiste sera sans doute nécessaire et représentera des coûts supplémentaires.
Refaire une toiture à neuf vous coutera selon le type de matériaux utilisés et le prix de la main-d’oeuvre
en moyenne 200€ du mètre carré.
C’est une pièce maîtresse à surveiller de près.

2°) La façade

La façade de votre bâtiment représente sa santé.
Dans la même mesure où une peinture neuve sur une voiture d’occasion fera gonfler son prix à la
revente, il en est de même pour la façade d’un bâtiment. Il n’y a pas de deuxième chance pour faire une
bonne première impression.
Un ravalement de façade, c’est-à-dire son nettoyage, grattage, et éventuelle pose d’enduit.

Coût des travaux : environ 50 € / m²  selon l’état de la façade et du matériel utilisé.

3°) L’état du ou des appartements

Cela peut paraître évident, mais assurez-vous du bon état de votre appartement.
Est jugé insalubre et donc non habitable, un logement qui ne respecte pas les conditions nécessaires à la
sécurité physique et à la santé des locataires.
Il doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² ou d’un volume habitable au moins égal à 20
mètres cube, comporter une cuisine ou un coin cuisine, des équipements sanitaires répondant à certains
critères (selon le décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120).)
Humidité, chauffage, isolation, électricité sont des points essentiels à surveiller de près.

4°) L’état des parties communes 

Bien que vous viviez dans un appartement, vous passerez obligatoirement par les parties communes
de l’immeuble pour rentrer chez vous.
Pour la location de votre bien, des parties communes propres et entretenues offre une grosse
“plus-value”.
En effet, des travaux interminables dans la cage d’escalier, ou alors de la dératisation dans les caves
peuvent nuire à la réputation de votre logement et faire fuir vos locataires. Assurez-vous d’être au
clair avec tout ça.

5°) Menuiserie simple ou double

Les fenêtres sont elle en simple ou en double vitrage ? En bois ou en PVC ?
Intéressez-vous au rendement énergétique, au pont thermique, et à d’autres éléments qui peuvent
nuire à la qualité du changement d’air et de l’isolation de votre bien.
Avoir chaud en hiver, frais en été, et être au sec toute l’année c’est très important.

6°) Type de chauffage

Quel est le type de chauffage utilisé ? De l’électrique, du fuel, du gaz, la cheminée ?
Le rendement n’est pas le même pour chacun d’entre eux, et selon la qualité et la date d’installation les
performances peuvent varier.
Attention aux appartements mal isolés qui se chauffe à l’électrique avec de vieux convecteurs par
exemple, ces derniers sont très énergivores et leurs rendements ne sont plus à l’ordre du jour.

7°) Eau & électricité

La pose d’un seul compteur pour l’électricité des parties privatives est interdite.
Un compteur électrique par appartement est obligatoire.
Selon la loi sur la transition énergétique du 17 août 2015, les compteurs individuels d’électricité et
d’eau sont devenus obligatoires à compter du début de l’année 2017.
Un autre compteur électrique collectif lui, est nécessaire pour les parties communes (minuterie, cave
etc.) Renseignez-vous à ce sujet face à votre agent immobilier car cela peut être source de litiges.

III°) La partie vendeur

1°) la situation financière du vendeur

Votre vendeur a-t-il terminé son crédit ? Est-il pressé de trouver un acquéreur ?
Bref, est-il dans l’urgence ?
Ces éléments personnels sont à connaître dans la mesure où ils peuvent favorable pour vous lors de la
négociation du prix à l’achat.
En effet, pour X ou Y raison si vous êtes pressé de vendre un bien de qualité alors vous êtes en position
de faiblesse, et inversement.
L’acquisition de biens est régie par des rapports de forces, alors à vous de trouver le meilleur
moment pour réaliser la meilleure affaire.

2°) Pourquoi vend t-il ?

Il est toujours intéressant de connaître la motivation première des gens à vendre leur bien.

Pourquoi ? Cela permet de mieux connaître l’histoire du bien en question.
Prenons l’exemple d’une voiture, vous recherchez une sportive et après avoir lu l’annonce vous
constatez qu’il est écrit : “vend pour manque de place, cause : famille qui s’agrandit.”
Vous pourrez facilement en déduire que ce type est sérieux est qu’après s’être fait plaisir à entretenir
avec soin son véhicule de sport, à présent il souhaite passer à autre chose car ses priorités ont changé.
Maintenant, sur une autre annonce vous lisez : “vend car manque de temps pour s’en occuper.”
Pour beaucoup, le temps c’est de l’argent, et ceux qui ne prennent pas le temps nécessaire pour
s’occuper de leur bien le font souvent par manque d’argent.
Donc, il peut en résulter un manque de soin, par le choix d’un entretien moins scrupuleux.
Pour un bien immobilier, il est intéressant de savoir pourquoi il vend aussi.
Si une voie ferrée est à 50 mètres de votre nouveau logement, vous remarquez assez vite que le bruit
des wagons à répétition peut être pour vous un problème, comme un détail anodin selon le flegme de
chacun.

3°) Depuis quand vend t-il ?

Une annonce publiée en ligne qui reste visible depuis de nombreux mois toujours en vitrine
est souvent trop chère.
C’est pourquoi il est intéressant de connaître les motivations de ces vendeurs à vouloir vendre à ce prix,
et ainsi tenter (avec l’aide de votre agent immobilier) à revoir son estimation moins chère, et ainsi lui
proposer une offre qui se rapproche de celui du marché.

Conclusion :

C’est bon, votre interlocuteur vous a pris au sérieux, grâce à vos notes et à vos recherches
sur le sujet, l’agent immobilier saura qu’il ne pourra pas vous vendre un bien “discount” a un prix trop
cher, vous vous êtes déniaisé sur le sujet.
Néanmoins, continuer de vous investir culturellement sur le sujet passionnant qu’est l’immobilier car les
lois changent régulièrement, la demande et l’offre peuvent varier et trouver la perle rare est un combat
de tous les instants.

Allez, décrochez votre téléphone.

La recherche de votre bien immobilier

Introduction :

Rechercher un bien immobilier, est une mission difficile pour un acheteur.
Il y a des critères à prendre en compte, comme la localisation du bien, et sa rentabilité.
Chercher dans sa ville peut s’avérer être une bonne chose, car vous connaissez votre secteur
et vous pouvez considérer si un prix au m² est correct ou indécent.
De plus, vous serez proche de ce dernier, ce qui peut être rassurant pour vous et vos
locataires.
Toutefois, si vous habitez Paris, il est peu probable que vous trouviez un appartement rentable à
la location, (l’immobilier parisien est un marché de niche) et est, principalement réservé à
une clientèle relativement fortunée.
Cependant, une fois passé le périphérique, et jusqu’à 100/200 km autour, en choisir un sera
beaucoup plus facile.
Après, il existe des techniques pour augmenter sa rentabilité, comme de la location courte
durée, colocation, division du bien, mais tout ça nous le verrons dans les différents type de location.

I°) Définir un budget

Pour définir un budget de votre crédit immobilier, assurez-vous au préalable  d’être
au clair avec vos finances de la vie de tous les jours, en étant déjà locataire avec des frais fixe.
Il est préférable de ne jamais être à découvert tout au long de l’année, ce sera un argument
de force face à votre banquier qui verra en vous un profil de client sérieux.
Avoir environ 20 % d’apport en épargne est un argument d’autorité aussi pour l’obtention
d’un crédit, mais vous n’êtes pas obligé de les débloquer, ce qui représente pour vous un
avantage, pour un éventuel second crédit.
Évaluer sa capacité d’emprunt est important.

En effet, prenez en compte toutes vos rentrées récurrentes d’argent comme votre salaire
moyen sur toute l’année, vos primes, treizièmes mois, allocations, etc. Et ensuite, retirez-y les
charges habituelles incompressibles : assurance, impôts, charges, etc.

Ensuite viennent les frais liés à votre emprunt :

– Le remboursement du prêt
– Les frais bancaires
– Les frais d’agence
– Les frais de courtier
– Les garanties assurances

Puis les frais liés à votre nouveau logement :

– Déménagement
– Charges de copropriété
– Impôt foncier

Comme vous pouvez le constater, établir un budget n’est pas une chose simple, alors un conseil
pour vous faciliter la tâche : régularisez d’abord toutes vos dettes.
Une fois cette chose faites, le calcul sera plus simple.

Maintenant que le budget est établi et que le secteur est choisi, nous allons voir comment
rechercher.

II°) Recherche

Plusieurs outils sont mis à votre disposition pour rechercher un bien immobilier.

1) Site internet :

Leboncoin, Facebook Market, se loger et plein d’autres.

2) Le réseau :

Peut-être qu’un proche vend son bien. Parlez-en autour de vous et/ou sur les réseaux
sociaux, le bouche à oreille n’est certes, pas très “covid-friendly” mais fonctionne toujours très
bien.

3) Agence immobilière :

Passez leur un coup de téléphone, demandez-leur de vous enregistrer dans leur fichier
client. Cela vous permettra d’être appelé avant même que le bien ne soit publié sur Internet et
ainsi profiter d’offres qui ne sont pas encore visible sur le marché, c’est-à-dire exclusives.

4) Les notaires :

https://www.immobilier.notaires.fr/

5) Nosrezo :

Si vous ne connaissez pas l’application NosRezo, je vous conseille vivement de la télécharger
gratuitement sans plus attendre !
Il s’agit d’une application qui rémunère ses utilisateurs sur le bouche-à-oreille, NosRezo met à
disposition un listing de professionnels qualifiés, notés et commentés pour chacune de leurs
interventions (en dessous de 70 % de satisfaction client le professionnel est radié).
Vous pouvez donc choisir le professionnel de votre choix, en fonction de la ville
d’investissement ou de vente d’un bien !

<<<***BONUS***>>>

L’application vous rémunère, 400 € en moyenne, si vous mettez en relation un de ces
professionnels partenaires avec un de vos contacts ayant un besoin approprié !

Voici mon lien de parrainage pour utiliser l’application gratuitement à vie.

À bientôt,