Le taux d’endettement

I°) Qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’endettement correspond à la part que représentent vos prêts et vos charges
mensuelles fixes, par rapport à vos revenus mensuels réguliers (salariat, activité libérale,
etc.) Le calcul du taux d’endettement est simple à exécuter : il suffit de diviser toutes les
charges par les revenus et de multiplier le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage final.
Formule : salaire net ÷ 3 = mensualité du crédit immobilier

Exemple : Alexis, un homme célibataire sans enfant, perçoit 1 500 € net par mois, et son taux
d’endettement maximal autorisé est de 33 %.
Ses mensualités ne pourront pas dépasser 500 € car 1500 ÷ 3 = 500

À savoir : généralement, le taux d’endettement maximal est fixé à 33 % de vos revenus
mensuels. Cependant, certains facteurs peuvent permettre de revoir à la hausse ce
pourcentage, mais cela dépend de la politique de l’établissement bancaire auquel vous
appartenez et de vos antécédents.

II°) Différents

calculs de taux d’endettement

Il existe deux types de calculs de taux d’endettement, le taux d’endettement classique, et le
taux d’endettement différentiel. Analysons ces deux types de calcul.

1°) Le taux d’endettement classique

Le taux d’endettement classique est fixé à 33 % maximum et peut se coupler avec vos
actuels revenus fonciers (vos loyers) si toutefois vous êtes déjà propriétaire.

Exemple : reprenons le cas d’Alexis avec son salaire net mensuel de 1 500 €.
Il a mis en location son appartement qui lui rapporte 650 € de loyer net par mois.
Il a donc un cash flow positif avec sa banque de 150 € net par mois.

À présent, Alexis souhaite demander un nouveau crédit à son banquier mais maintenant sa
capacité de remboursement à augmenté car le calcul devient :
(salaire net + cash flow positif) x taux d’endettement = mensualité du nouveau crédit

Soit : (1 500 + 150) x 0,33
= 1 650 x 0,33
= 544,50

Avec le même taux d’endettement, la capacité de remboursement des créances du
nouveau crédit a pu augmenter de 500 à 544,50 €.

2°) Taux d’endettement différentiel

Ce calcul avantage clairement l’investissement locatif, car il consiste à isoler chaque
investissement en calculant à chaque fois la différence (différentiel) entre les revenus et les
charges de ce même investissement, puis à réintégrer ce différentiel au calcul global du taux
d’endettement.

Je vous ai perdu ? Pas de panique, je vais vous illustrer tous ca.

Exemple :

Voici les différentes rentrées et sortie d’argents de Christophe.

* Échéance de prêts : 500 € / mois
* Revenus fonciers : 1000 € / mois – 70% que retire la banque = 700 €
* Revenus : 2 000 € / mois

Calcul du solde investisseur :

Revenus fonciers – Crédit : 700 € – 500 € = 200 €.
Dans cet exemple, le solde est positif. On doit donc le rajouter aux revenus.

Taux endettement différentiel :

Revenus + Foncier : 2000 € + 700 € = 2700 €.
Taux endettement : 500 € (échéance de prêts) / 2700 € X 100 = 18.5 %

À savoir :
Le calcul de taux d’endettement différentiel est plus avantageux pour les investisseurs, puisqu’il
réduit le taux d’endettement grâce à une meilleure prise en compte de la situation à travers plus
de variables.
Les investisseurs sont des clients différent face aux banques par rapport aux emprunteurs
particuliers, et c’est pourquoi les établissements de prêt appliquent de plus en plus ces calculs.
Cette méthode est du sur-mesure.

À bientôt